最近网上出现了对北京落实国务院房地产调控15条细则的解读，解读人是市房协副秘书长陈志，有关解读内容如下：

●北京籍人员

　　一家有两套房 暂时不能再买

　　新政：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含持有《北京市工作居住证》的家庭），限购1套住房；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，本市暂停向其售房。

　　解读：京版“国八条”出台后，去年执行的京版“国十条”自动终止。也就是说，一个家庭新限购一套房政策结束。今天零时起，在京购房将按新的调控政策执行。

　　新政针对京籍和非京籍人群制定了不同限购政策。其中，针对京籍购房人提出，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，本市暂停向其售房。

这比此前新购一套房的政策更为严格，从限购变为禁购。也就是说，京籍家庭只能拥有两套住房。想改善的话，可出售一套，再买一套。和限购政策一样，禁购政策也是以家庭为单位。值得注意的是细则中规定是“暂停”，并不是“永久”。

●非京籍人员

　　必须提供五年纳税或社保证明

　　新政：持本市暂住证、在本市没有住房、且连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，否则本市暂停向其售房。

　　解读：也就是说，非京籍家庭限购一套住宅。而且，不能满足以上前提条件的，即便没房也不能在北京购房。而细则中没有关于是否在其他城市已购房的要求。无论这样的家庭是否在外地有房产，只要符合条件，就可在京购一套住房。

　　对于在京工作5年及以上，且一直缴纳社保和个人所得税，但可能因换工作导致短期中断，可去相关部门补缴。社保和个人所得税，可择其一补缴即可。下月起，税务部门可提供新纳税证明，个人只要提供身份证号，就能清楚地看到自己在京全部的纳税信息。

　　●审条件

　　贷款购房 很可能认房又认贷

　　新政：购房人在购房过程中，只认定所拥有的房产。

　　解读：也就是说，无论购房人此前购过几次房，有过几次购房贷款记录，京籍家庭只要目前无房或只有1套房，就可再买一套房。非京籍家庭，符合纳税或社保规定，曾全款买过房或贷款买过房，现在名下没有房产的，可购一套房。

　　但新购房产若需贷款，很可能按认房又认贷的办法执行。按京版“国十条”，购两套以上房产时，既会看购房人实际拥有的房产数量，也会参考购房贷款记录。

　　即便手中无房或只有一套房，有贷款买房的记录，在购房时，贷款首付及利率会按二套执行，甚至视为三套时不予以贷款。陈志表示，细则对此没做规定。因为贷款时如何考核房产数量是由银行认定的，有待细则出台。

　　商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。

　　●公积金

　　二套房首付提至60% 利率提高

　　新政：对贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构和北京住房公积金管理中心要执行“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。

　　对商业银行执行差别化住房信贷政策情况，银行业监管部门要加强监督检查，对违规行为严肃处理。

　　解读：新政出台前，本市公积金二套房首付比例为50%。但此次细则中提出，公积金二套房贷款须严格执行首付60%、利率1.1倍的政策。这使得目前实际操作执行的公积金二套房首付50%不复存在。

　　对于使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说，前期压力会增大不少，也会导致部分人贷款观望。

　　新政出台后，如果市场量价仍过快上涨，中国人民银行营业管理部可提高二套房首付比例，以及贷款利率倍数。可理解为，二套房首付比例可能提至70%或更高，利率按基准利率的1.2或1.3倍执行。

　　按100万贷款20年的话，执行1.1 倍利率与1.2倍、1.3倍利率相比，每月分别少支付404元、819元，总利息分别少支付约9.7万元和19.6万元。

　　●二手房

　　调整指导价 堵“阴阳合同”漏洞

　　新政：严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房建设等部门，根据市场及时调整存量房交易最低计税价格，堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　解读：目前，各区县的过户指导价相对市场价有较大反差，导致投机分子钻漏洞，以至于“阴阳合同”到处滋生。比如，北四环健翔桥附近的建委过户指导价为6368元/平方米，而实际市场价逼近30000元/平方米，过户价格落差较大是导致购房人心生“避税”的主因。

　　为避免这种情况发生。政府将根据市场及时调整存量房交易最低计税价格，使指导价更符合目前的房价水平，对稳定房地产市场交易秩序迈出了有利的一步。

　　●出让地

　　“限房价、竞地价”全面推行

　　新政：增加住房用地有效供应，优先保证保障房用地，确保其用地占全市住房供地的50%以上，保障房和中小户型商品房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。商品房用地供应量不低于前两年年均实际供应量。

　　“限房价、竞地价”在中低价位商品房用地供应中全面施行。

　　解读：北京去年3月推出“限房价、竞地价”的土地出让政策。意义是让开发企业竞买土地时，预知收益空间，在买地时圈定出利润空间，不会出现高价地，抑制房价过高。

　　今后，北京肯定有更多的中低价位住房。年底前实现配租入住1万户以上，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

　　●防炒地

　　投资不足25% 项目不得转让

　　新政：加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人，须说明资金来源并提供证明。对擅改保障房用地性质的，要严肃查处。

　　对超过2年没取得施工许可证开工建设的，须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得转让土地及合同约定的土地开发项目。

　　解读：中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，这条规定实际上是不许开发企业炒地。按以前的规定，开发企业通过招拍挂的方式买到土地后，只要交齐土地出让金，就可将土地出售或转让股权。在土地价格攀升阶段，易造成开发企业炒地。

　　新政要求开发企业要投入不少于25%的开发款才能转让，就是要让开发企业把精力放在项目开发上。

　　●定价格

　　房企报价与成本差距大将监管

　　新政：房地产开发企业应在新开盘项目销售前，将土地成本、建安成本和销售价格等报送住房建设部门备案。经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的项目，提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房建设部门制定公布。

　　解读：陈志表示，通过此举，政府部门可掌握每个预售住宅成本价格，并核算他们上报的预售价格。对于报价与成本差距过大的将监管。此举能有效控制新建商品房预售价格，让房价保持在合理范围。

　　购房流程

　　1

　　提交材料

　　2

　　核对检查

　　停售

　　3

　　网上签约

　　4

　　产权登记

　　●交材料

居民家庭向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口提交材料：

京籍居民：提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。持《北京市工作居住证》的家庭，还应提交居住证原件和复印件。

非本市户籍居民：提交家庭成员身份证明、婚姻证明原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，还有暂住证，以及在本市缴纳的个人所得税完税证明原件、复印件，或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息。

提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理。

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